近几年在加拿大房产的牛市里，有人买房自住出租、炒房赚钱来得很快，似乎已是财务成功的捷径了！可别忘了，万税之国加拿大对自住房、出租到出售都有各种复杂的税务规定和算法，已经有太多人因搞不懂加拿大税规被各种罚款、重税搞得得不偿失。
出售自住房必须及时上报，一个业主或一个家庭只有一套自住房可免税，这些都是众所周知的税务常识，那你是否知道，房产转变用途应该怎么报税，那你是否知道，你的房产从自住到出租，出租再到自住，最后出售，每个变化都会产生完全不同的交税金额？具体怎么做才能更省钱，多避税？
自住房用途变更申报
首先，我们从自住房用途变更说起。按照2016年10月3日的新规，自住房出售都需申报，并且，出租后改变了用途也需按房屋出售进行申报！一般有两种情况：
1. 房屋变为出租
自住房成为出租房那年，税法里叫change of use（用途变更）, 税务局同样视变卖为出售，但这个时候如果你按税法第45（2）章申请不算变卖的election，加拿大税务居民可享受以下权益：
在你没有别的自住房的情况下出租，今后4年内你的原自住房依然可以指定为自住房。你若是因为工作所迫长期外派，那4年还可以增加。同时，按照规定，加拿大税务居民可以获得+1年的免税优惠，也就是多1年免交资产增值税的机会。
总结：申请Section 45（2）election是针对房屋改变用途时由“自住”变为“出租”用来选择延长自住年份（可延长４年）的一个税务操作。
这个election要在房屋改变用途当年和税表一起提交，获得自住房免税省税的目的。
2. 自住转出租再转回自住
你出租一段时间后再变成自住，也就是两次变化房屋用途，将被定义为出租房按市价售出并按市价买回自住申报所得税！这个时候可以申请Section 45（3）election，加拿大税务居民可享受以下权益：
税法第45（3）章允许申请出租房转自住房不算变卖。同时在卖房当年指定该出租房为自住房最多4年，所以出租的那段时间的房屋增值，你也可以免去一部分的增值所得税。
总结：Section 45（3）election适合自住房出租后再收回来自住的业主，申请 Section 45（3）election也需要在卖房当年和税表一起提交，同样是获得自住房免税省税的目的。
三点小贴士：
在房价涨幅大的情况下，或出租后再回来自住，申请Section 45（2）、45（3） election就非常合算。
改变使用年限太长，不会回来自住，就没有必要申请Section 45（2）election，因为按公式你交税的部分会更多。
如果你认为未来房价涨幅依然大的话，申请Section 45（2）election 10年，20年以上的业主，还是有可能省税的。
额外4年自住房须满足以下条件：
房主是加拿大本地居民
出租房正常报房租收入, 包括被指定为“自住”的这几年，也要正常报房租收入
出租房不曾提取过CCA（税务折旧）
指定该出租房为自住的这4年，不能再指定别的住所为自住房，自住房只能为一套。
具体的细节请找专业的会计师和律师咨询。